51、土地出讓金一般計算辦法
（1）有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級別基準地價(jià)平均標準的按成交價(jià)不低于40%的標準計算出讓金，若成交價(jià)低于基準地價(jià)平均標準的，則依照全部地價(jià)40%計算。
（2）發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時(shí)，按基準地價(jià)平均標準的40%計算。
（3）通過(guò)以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機構進(jìn)行評估，按評估價(jià)的40%計算土地出讓金。
（4）劃撥土地使用權成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價(jià)格計算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。
52、PPP
PPP(Public—Private—Partnership)指在公共服務(wù)領(lǐng)域，政府采取競爭性方式選擇具有投資、運營(yíng)管理能力的社會(huì )資本，雙方按照平等協(xié)商原則訂立合同，由社會(huì )資本提供公共服務(wù)，政府依據公共服務(wù)績(jì)效評價(jià)結果向社會(huì )資本支付對價(jià)。PPP是以市場(chǎng)競爭的方式提供服務(wù)，主要集中在純公共領(lǐng)域、準公共領(lǐng)域。PPP不僅是一種融資手段，還是一次體制機制變革，涉及行政體制改革、財政體制改革、投融資體制改革。
53、BOT
BOT是（build—operate—transfer）即“建設—經(jīng)營(yíng)—轉讓”，實(shí)質(zhì)上是基礎設施投資、建設和經(jīng)營(yíng)的一種方式，以政府和私人機構之間達成協(xié)議為前提，由政府向私人機構頒布特許，允許其在一定時(shí)期內籌集資金建設某一基礎設施并管理和經(jīng)營(yíng)該設施及其相應的產(chǎn)品與服務(wù)。政府對該機構提供的公共產(chǎn)品或服務(wù)的數量和價(jià)格可以有所限制，保證私人資本具有獲取利潤的機會(huì )。整個(gè)過(guò)程中的風(fēng)險由政府和私人機構分擔。當特許期限結束時(shí)，私人機構按約定將該設施移交給政府部門(mén)，轉由政府指定部門(mén)經(jīng)營(yíng)和管理。
54、BT
BT是英文Build（建設）和Transfer（移交）縮寫(xiě)形式，意即“建設--移交”，是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性基礎設施建設項目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項目的運作通過(guò)項目公司總承包，融資、建設驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過(guò)程。目前采用BT模式籌集建設資金成了項目融資的一種新模式。
55、招標有哪些方式？
招標按競爭開(kāi)放程度，招標分為公開(kāi)招標和邀請招標兩種方式。
56、投資密度
投資密度是指單位面積內吸收投入的資金數量，工業(yè)園區資密度主要指工業(yè)園區累計投資額（包括園區和企業(yè)的基礎設施投入、購地投入、基建投入、設備投入及其他投入）與建成面積的比值投資密度=工業(yè)園區累計數額/建成面積的比值。
57、投資回收期
投資回收期亦稱(chēng)“投資回收年限”。投資項目投產(chǎn)后獲得的收益總額達到該投資項目投入的投資總額所需要的時(shí)間 (年限)。投資回收期的計算有多種方法。按回收投資的起點(diǎn)時(shí)間不同，有從項目投產(chǎn)之日起計算和從投資開(kāi)始使用之日起計算兩種；按回收投資的主體不同，有社會(huì )投資回收期和企業(yè)投資回收期；按回收投資的收入構成不同，有盈利回收投資期和收益投資回收期。
58、資產(chǎn)評估
資產(chǎn)評估是指由專(zhuān)門(mén)的機構和專(zhuān)業(yè)人員，依據國家相關(guān)法律、法規、政策和調查研究所獲得的資料，根據特定目的，遵循一定的工作原則、程序和標準，采用相應的經(jīng)濟原則和適當的計算方法，重新確定某種資產(chǎn)價(jià)值的工作，簡(jiǎn)要就是對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。
59、外資質(zhì)量評價(jià)的基本標準
（1）是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策；
60、外來(lái)客商哪些投資可以計算實(shí)際進(jìn)資
61、外商投資企業(yè)如何辦理退稅手續
（1）納稅人申請減稅、免稅，應向主管稅務(wù)機關(guān)提出書(shū)面申請，并按規定附送有關(guān)資料；
62、M0用地
M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）是在工業(yè)用地（M類(lèi)）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地，主要為了滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)轉型升級需求。
63、三通一平，五通一平，七通一平，十一通一平分別指？
三通一平是建設項目在正式施工以前，施工現場(chǎng)應達到水通、電通、道路通和場(chǎng)地平整等條件；
64、產(chǎn)業(yè)園區類(lèi)型
（1）特色產(chǎn)業(yè)園區是專(zhuān)門(mén)為從事某種產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而設計的園區，園區的產(chǎn)業(yè)定位明確。這種園區一般是在區域特色工業(yè)也就是地方企業(yè)集群發(fā)展到一定階段后出現的。
65、政府引導基金
政府引導基金又稱(chēng)創(chuàng )業(yè)引導基金，是指由政府出資，并吸引有關(guān)地方政府、金融、投資機構和社會(huì )資本，不以營(yíng)利為目的，以股權或債權等方式投資于創(chuàng )業(yè)風(fēng)險投資機構或新設創(chuàng )業(yè)風(fēng)險投資基金，以支持創(chuàng )業(yè)企業(yè)發(fā)展的專(zhuān)項資金。
66、工業(yè)用電
工業(yè)用電是指主要從事大規模生產(chǎn)加工行業(yè)的企業(yè)用電。三相380V供電，或者直接高壓電線(xiàn)進(jìn)戶(hù)。
67、大工業(yè)電價(jià)
大工業(yè)電價(jià)，是用戶(hù)受電變壓器總容量（包括不經(jīng)過(guò)變壓器的高壓電機的容量）在315kVA及以上的電冶煉、烘焙、電解、電化的一切工業(yè)生產(chǎn)用電，機關(guān)、部隊、學(xué)校、學(xué)術(shù)研究、試驗等單位的附屬工廠(chǎng)生產(chǎn)產(chǎn)品并納入國家計劃或對外承收生產(chǎn)及修理業(yè)務(wù)的用電電價(jià)
。
68、市場(chǎng)化招商
市場(chǎng)化招商引資是指依靠市場(chǎng)機制發(fā)揮作用通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟配置資源，由政府部門(mén)退出主導位置讓位于企業(yè)和其他社會(huì )組織的一種招商引資模式。招商引資本質(zhì)上是一種市場(chǎng)活動(dòng)，其主體地該是市場(chǎng)與社會(huì )。因此，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的完善，市場(chǎng)化招商引資自然浮出水面，成為新時(shí)期招商引資的理想模式。
69、項目包裝
項目包裝是項目發(fā)掘、論證、包裝、推介、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)全過(guò)程的一攬子計劃。而項目的實(shí)施成功與否，除其它條件外，首要的一點(diǎn)就是所包裝的項目是否具有足夠吸引力來(lái)引入資本的投入。
70、項目包裝應當重點(diǎn)把握的幾個(gè)問(wèn)題
（1）要認真學(xué)習市場(chǎng)經(jīng)濟理論，掌握與項目包裝的相關(guān)知識。
71、怎樣編制項目？
（1）按照省招商合作局統一的格式進(jìn)行編制。
72、項目評估指標有哪些？
（1）項目主體產(chǎn)能規模和項目投資總額
73、園區招商的主要環(huán)節構成
客戶(hù)拜訪(fǎng)—電話(huà)接聽(tīng)—預約來(lái)訪(fǎng)—客戶(hù)接待—客戶(hù)跟進(jìn)—客戶(hù)洽談—合同簽訂—回款保障—裝修入駐—園區服務(wù)。
74、產(chǎn)業(yè)園區招商的四個(gè)階段
階段二：開(kāi)發(fā)中期招商開(kāi)發(fā)中期招商，是指開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)整個(gè)項目的招商，按照項目的市場(chǎng)定位進(jìn)行有選擇的、大型企業(yè)的招商。
75、產(chǎn)業(yè)園區招商特點(diǎn)
特點(diǎn)一：招商是一個(gè)系統工程產(chǎn)業(yè)園區項目招商是一項科學(xué)而系統的工程，具有難度大、涉及面廣、時(shí)間跨度大、短時(shí)效果不明顯等特點(diǎn)。
76、產(chǎn)業(yè)園區招商原則
招商是產(chǎn)業(yè)園區重點(diǎn)工作，但是“見(jiàn)商即招”的做法不可取，招商中需要遵循以下原則：
77、產(chǎn)業(yè)園區招商模式
（1）購地自建
78、產(chǎn)業(yè)園區招商工作流程
客戶(hù)需要了解，站在客戶(hù)立場(chǎng)幫企業(yè)分析
79、招商引資工作中有哪些法律風(fēng)險？
（1）項目可行性法律論證問(wèn)題
80、產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)模式
園區綜合模式、地產(chǎn)商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府開(kāi)發(fā)模式等。
81、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著(zhù)微笑曲線(xiàn)，構建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現土地的整體開(kāi)發(fā)與運營(yíng)。以獨棟寫(xiě)字樓、高層辦公樓、標準化廠(chǎng)房、中試研發(fā)樓為開(kāi)發(fā)對象，整合自然資源、社會(huì )資源、經(jīng)濟資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區域環(huán)境、提升區域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。
82、物流地產(chǎn)
物流地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)現代化的物流設施的載體，是出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據物流企業(yè)客戶(hù)需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現代物流設施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開(kāi)發(fā)的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物流商、專(zhuān)業(yè)投資商�，F代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統的物流地產(chǎn)相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協(xié)同效應。
83、企業(yè)選址的原因有哪些？
投資新辦、增產(chǎn)擴容、戰略性搬遷、增設分廠(chǎng)、政策牽引等
84、企業(yè)選址需要考慮的因素
選位：地區政策、目標市場(chǎng)、原材料供應、運輸條件、與協(xié)作廠(chǎng)家的位置、勞動(dòng)力資源、氣候條件、基礎設施條件等
85、企業(yè)選址的四個(gè)階段
第一階段：地址篩選
86、影響企業(yè)家投資的因素有哪些？
市場(chǎng)潛力、生產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)基礎、投資經(jīng)營(yíng)成本、區位交通、基礎設施和生活配套是否完善。
87、產(chǎn)業(yè)園區招商成功核心點(diǎn)
形象與主題的成功定位，能吸引大量關(guān)注的眼光，自然成功的機會(huì )更高。
88、政府園區招商渠道有哪些？
（1）行業(yè)渠道
89、政府園區招商引資的方式有哪些？
（1）資源招商
90、產(chǎn)業(yè)園區品牌傳播策略
第二步：構建產(chǎn)業(yè)園區廣告傳播概念平臺
91、發(fā)布園區招商信息的常用渠道
（1）通過(guò)宣傳媒介傳播：通過(guò)報紙、雜志、新聞發(fā)布會(huì )、行業(yè)管理部門(mén)內部刊物、互聯(lián)網(wǎng)招商平臺等。
92、哪些土地可以免繳土地使用稅
（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；
93、哪些土地可以減免土地使用稅
下列土地由省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅：
94、園區招商培訓的核心內容
（1）園區機項目知識培訓
95、招商談判前需要掌握
（1）熟悉政策法規
96、招商談判前需要做哪些準備工作
（1）談判人員的組成
97、招商談判的基本過(guò)程
（1）導入階段
98、招商談判人員三具備
（1）過(guò)硬的業(yè)務(wù)知識
99、產(chǎn)業(yè)介紹技巧
從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品介紹應當遵循“特性→優(yōu)點(diǎn)→利益”的基本線(xiàn)索進(jìn)行闡述。從園區的特性賣(mài)點(diǎn)開(kāi)始，對賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢之處進(jìn)行闡釋?zhuān)詈笤偕仙浇o企業(yè)的利益層面上。
100、招商人員知識充電需要學(xué)習書(shū)籍
第一類(lèi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的書(shū)
（1）公開(kāi)招標。屬于非限制性競爭招標，這是一種充分體現招標信息公開(kāi)性、招標程序規范性、投標競爭公平性，大大降低串標、抬標和其他不正當交易的可能性，最符合招標投標優(yōu)勝劣汰和三公原則的招標方式，常用的采購方式。
（2）邀請招標。屬于有限競爭性招標，也稱(chēng)選擇性招標。邀請招標適用于因涉及國家安全、國家秘密、商業(yè)機密、施工工期或貨物供應周期緊迫、受自然地域環(huán)境限制只有少量幾家潛在投標人可供選擇等條件限制而無(wú)法公開(kāi)招標的項目，或者受項目技術(shù)復雜和特殊要求限制，且事先已經(jīng)明確知道只有少數特定的潛在投標人可以響應投標的項目，或者招標項目較小，采用公開(kāi)招標方式的招標費用占招標項目?jì)r(jià)值比例過(guò)大的項目。
（2）是否符合國家的區域外資政策；
（3）技術(shù)水平是否先進(jìn)適用；
（4）項目是否符合環(huán)保要求；
（5）能否提高原有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平；
（6）是否創(chuàng )出了中國自己的品牌；
（7）合資企業(yè)是否由本國資本掌握控股權；
（8）合資產(chǎn)品的市場(chǎng)結構是否優(yōu)化；
（9）合資是否有利于增強原有企業(yè)的活力；
（10）合資企業(yè)的利稅指標是否達到要求；
（11）合資企業(yè)是否具有長(cháng)期持續發(fā)展的后勁。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（含市場(chǎng)建設開(kāi)發(fā)）項目，受讓土地投資、基礎工程費和拆遷安置費；
（3）以設備、技術(shù)、商標、知識產(chǎn)權作價(jià)的資金；
（4）在銀行長(cháng)期貸款（一年及以上）用于企業(yè)發(fā)展投入的資金；
（5）與駐市大中型企業(yè)合作開(kāi)發(fā)項目的投資額；
（6）捐贈用于生產(chǎn)性項目和社會(huì )公益事業(yè)的資金；
（7）企業(yè)的流動(dòng)資金（按當年投資某月份的財務(wù)報表計算），但流通、咨詢(xún)、中介服務(wù)類(lèi)企業(yè)只認定固定資產(chǎn)投資；
（8）各部門(mén)爭取上級計劃之外的資金。
（2）減稅、免稅的申請須經(jīng)法律、行政法規規定的減稅、免稅審查批準機關(guān)審批；
（3）納稅人在享受減稅、免稅待遇期間，仍應按規定辦理納稅申報，并按稅務(wù)機關(guān)的規定報送減免稅金統計報告；
（4）納稅人必須按照法律、行政法規以及稅務(wù)機關(guān)的規定使用減免稅金。對不按規定用途使用的，稅務(wù)機關(guān)有權取消減稅、免稅，并追回已減免的稅款；
（5）納稅人享受減稅、免稅的條件發(fā)生變化時(shí)，應當及時(shí)向稅務(wù)機關(guān)報告，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后停止其減稅、免稅，對不報告的，稅務(wù)機關(guān)有權追回已相應減免的稅款；
（6）減稅、免稅期滿(mǎn)，納稅人應自期滿(mǎn)次日起恢復納稅。
M0是為適應傳統工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)等轉型升級需要而提出的城市用地分類(lèi)。即在工業(yè)用地（M類(lèi)）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），是指：融合研發(fā)、創(chuàng )意、設計、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。
五通一平是建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準備工作，一般包括：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地；
七通一平指基本建設中前期工作的道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電信通、燃氣通及土地平整等的基礎建設。
十一通一平的基礎設施，即：道路、給水、雨水、污水、電力、供熱、工業(yè)蒸汽、天然氣、通訊、互聯(lián)網(wǎng)、有線(xiàn)電視網(wǎng)和土地平整。
（2）產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式往往是政府或企業(yè)在沒(méi)有切實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎的地區征用土地完善基礎設施，然后再運營(yíng)相關(guān)成熟模式來(lái)形成園區，加上優(yōu)惠政策招商引資,，吸引企業(yè)進(jìn)駐,，所謂的“筑巢引鳳”，可以稱(chēng)之為先建園區后引產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。
（3）按其類(lèi)型可分為：物流園區、科技園區、文化創(chuàng )意園區、總部基地、生態(tài)農業(yè)園區等。
（2）項目包裝要符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合當地經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的需要。包裝項目時(shí)要看項目是否具有市場(chǎng)效益和發(fā)展前景，看項目是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)還是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，看項目是短期見(jiàn)效賺錢(qián)還是長(cháng)時(shí)間才能收回成本。要深刻認識項目包裝的目的是：要讓投資者在短時(shí)間內選擇既是政府需要的，又是投資商風(fēng)險較小的和發(fā)展前景看好的。
（2）在項目概況方面，著(zhù)重介紹實(shí)施該項目的目的、必要性依據、擁有的資源狀況和擬選址情況。
（3）項目建設內容上，應該說(shuō)明項目準備建設多大的生產(chǎn)規模投資額多大。
（4）效益分析上，應著(zhù)重分析實(shí)施該項目的年產(chǎn)值有多大，投資利潤率有多大，帶來(lái)的社會(huì )效益如何。
（5）市場(chǎng)前景方面，應分析包括國際國內對該產(chǎn)品的需要情況、現有產(chǎn)能、市場(chǎng)空間有多大以及未來(lái)的發(fā)展狀況怎么樣。
（2）項目所屬產(chǎn)業(yè)是否符合產(chǎn)業(yè)園區產(chǎn)業(yè)規劃
（3）項目效益評估（主要指稅收）
（4）項目達效速度
（5）投資項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景
（6）環(huán)境影響
（7）是否屬外資項目
階段三：開(kāi)園招商開(kāi)園招商，主要是為了項目順利開(kāi)業(yè)所進(jìn)行的招商工作。
階段四：開(kāi)園后招商開(kāi)園后招商，是指項目開(kāi)業(yè)后進(jìn)行的招商工作，根據園區定位進(jìn)行進(jìn)一步調整。
特點(diǎn)二：招商周期長(cháng)園區成功招引一家投資企業(yè)的周期為6—8個(gè)月，而招進(jìn)大型企業(yè)耗費時(shí)間往往在一年以上。
特點(diǎn)三：對招商從業(yè)人員要求高產(chǎn)業(yè)園區是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有完備的產(chǎn)業(yè)計劃、雄厚的資金實(shí)力，還要有一批既懂地產(chǎn)又懂產(chǎn)業(yè)的復合型人才和專(zhuān)業(yè)化團隊。
（1）突出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，突出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)招商，抓龍頭促集群，以重大項目帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)跨越。
（2）突出重點(diǎn)區域瞄準重點(diǎn)區域：珠三角、長(cháng)三角、京津冀等區域，集中人力、物力，開(kāi)展針對性招商。
（3）突出園區特色結合自身區域內產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)，整合優(yōu)質(zhì)資源，形成主導產(chǎn)業(yè)，打造園區特色產(chǎn)業(yè)。
（4）產(chǎn)業(yè)集聚原則結合實(shí)際和自身優(yōu)勢，研究確立園區發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)。積極引入高端、總部型、規模大、產(chǎn)出高的產(chǎn)業(yè)類(lèi)項目，培育壯大園區主導產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)。
（5）質(zhì)量?jì)?yōu)先原則嚴格執行項目引進(jìn)參考標準，對引入項目進(jìn)行全面、客觀(guān)科學(xué)的評價(jià)，認真進(jìn)行可行性分析。對于能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，形成區域品牌的項目，需予以重點(diǎn)扶持。
入園企業(yè)根據自身發(fā)展需求購買(mǎi)土地自主投資建廠(chǎng)。
（2）廠(chǎng)房出售或出租
園區根據入園企業(yè)需求度身定做廠(chǎng)房，以出租方式轉讓使用權或出售方式轉讓產(chǎn)權。
（3）定向開(kāi)發(fā)
企業(yè)定制業(yè)務(wù)是指根據企業(yè)的生產(chǎn)辦公特殊需求，進(jìn)行物業(yè)的“量身定制“，單獨規劃計劃、建造物業(yè)交由企業(yè)使用，并提供入住后服務(wù)。
（4）先租后買(mǎi)
園區按投資者要求修建廠(chǎng)房，先租后買(mǎi)。
（5）合資合作
園區以土地或廠(chǎng)房入股，入園企業(yè)以設備、技術(shù)等投入，合資或合作組建新的公司。
對園區進(jìn)行市場(chǎng)調查和目標客戶(hù)分析
確定招商條件和對象
確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、直接經(jīng)營(yíng)、虛擬經(jīng)營(yíng)
制定招商優(yōu)惠策略
擬定整體招商方案
戰略制定客戶(hù)招商月計劃、周計劃
招商人員準備
招商材料前期準備
（2）初期開(kāi)發(fā)階段
開(kāi)發(fā)客戶(hù)、對客戶(hù)信息歸檔完善
選信息，審核
研究項目，填寫(xiě)信息表及項目表
做項目材料，研究企業(yè)
進(jìn)行拜訪(fǎng)、接洽
（3）中期洽談階段
詳細詢(xún)問(wèn)企業(yè)的各項標準
進(jìn)行目標客戶(hù)開(kāi)發(fā)、拜訪(fǎng)、接洽
介紹園區，推薦廠(chǎng)房
帶客戶(hù)到現場(chǎng)商洽項目與投資建議、跟蹤、備案
雙方確定合作對象、簽訂定招商意向書(shū)、交納定金
與客戶(hù)溝通、談判、方案修改與認可
項目評估
項目跟蹤（追蹤）
簽定協(xié)議或草簽合同
（4）后期簽訂注冊階段
簽定租賃合同，確定當地優(yōu)惠政策
收取租金及注冊材料
協(xié)助在當地注冊公司
長(cháng)期服務(wù)
（2）投資方資信及履約能力問(wèn)題
（3）簽約主體問(wèn)題
（4）出資問(wèn)題
（5）土地使用權相關(guān)問(wèn)題
（6）優(yōu)惠政策問(wèn)題
（7）政府擔保問(wèn)題
（8）合同權利義務(wù)失衡問(wèn)題
（9）違約責任問(wèn)題
（10）合同條款與文字表述規則問(wèn)題
定址：場(chǎng)所大小和成本、周邊環(huán)境、地質(zhì)條件、可拓展條件、員工生活方便性等
第二階段：實(shí)地考察
第三階段：協(xié)商洽談
第四階段：執行投資計劃
市場(chǎng)真實(shí)需求的把握是招商成功的關(guān)鍵之一，招商負責人必須隨時(shí)了解市場(chǎng)變化的情況，包括：需求變化、政策變化、環(huán)境變化、競爭對手等。
（2）園區的功能定位
定位是否準確與完善，關(guān)系到企業(yè)入駐后未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵要素，也是增強企業(yè)信心的關(guān)鍵。
（3）完善的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案
（4）精密的招商執行方案
招商工作就如去戰場(chǎng)打戰，沒(méi)有安排和計劃的作戰方案，必然的結果就是失敗。
（5）招商團隊的組建
人才戰略、資源整合才是關(guān)鍵，不同行業(yè)的資源整合在一起，對招商的成功率起到重要的作用。
（6）招商政策的執行
在市場(chǎng)實(shí)操過(guò)程中，多渠道、多方式展開(kāi)招商工作，及時(shí)調整主攻策略，是決定項目成功與否的關(guān)鍵。
（7）策略調整
在實(shí)際招商過(guò)程中，經(jīng)常會(huì )出現招商政策不符合市場(chǎng)需求或招商策略失誤的情況，這就需要招商團隊負責人在實(shí)際執行過(guò)程中，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，并對招商政策及招商策略進(jìn)行及時(shí)調整。
行業(yè)信息平臺：行業(yè)網(wǎng)絡(luò )、網(wǎng)絡(luò )論壇、QQ、微信群、招商會(huì )等。行業(yè)渠道是最有效，最具針對性，利用行業(yè)渠道，對后期工作起到事半功倍效果。
（2）信息渠道
項目相關(guān)的信息咨詢(xún)機構建立關(guān)系，利用利益互補，建立長(cháng)期合作關(guān)系。
（3）業(yè)界渠道
依托業(yè)界同行的渠道開(kāi)展，如：中國工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等。
（4）人脈渠道
人脈渠道是渠道建設重要的組成部分人脈渠道的開(kāi)發(fā)平臺：相關(guān)講座、相關(guān)演講、論壇、晚會(huì )、行業(yè)活動(dòng)開(kāi)展。
資源招商是指依靠當地的優(yōu)勢資源，引進(jìn)投資項目。例如，一個(gè)地區有優(yōu)質(zhì)農產(chǎn)品、煤炭、礦產(chǎn)等優(yōu)勢資源，克積極引進(jìn)一批煤化工、農產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)和商貿物流項目。充分利用當地的優(yōu)勢資源，進(jìn)行針對性的資源招商，以資源換項目，將優(yōu)勢資源配置給優(yōu)質(zhì)企業(yè)，降低企業(yè)的運營(yíng)成本，讓企業(yè)看到了“投資”的效益，從而前來(lái)投資建設項目。
（2）項目招商
項目招商，就是園區不但提供場(chǎng)所，而且還依托園區來(lái)提供項目，用園區的項目來(lái)招商。
（3）產(chǎn)業(yè)招商
以產(chǎn)業(yè)為依托，借助當地比較優(yōu)勢和合理的產(chǎn)業(yè)定位，圍繞產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)品及其上下游產(chǎn)品進(jìn)行招商，有意識地選擇符合本地產(chǎn)業(yè)需求的項目進(jìn)行重點(diǎn)攻關(guān)引進(jìn)，對優(yōu)化當地產(chǎn)業(yè)結構·起到積極作用，并形成產(chǎn)業(yè)聚集，進(jìn)一步積累資本。
（4）活動(dòng)招商
提供會(huì )議活動(dòng)來(lái)招商是一種效果非常好的方法，舉辦和參加各種會(huì )議，廣泛接觸交流，尋找合適的有投資欲望的合作伙伴。會(huì )議上面對面宣傳園區項目的情況，現場(chǎng)與投資企業(yè)互動(dòng)交流。
（5）展會(huì )招商
展會(huì )招商是通過(guò)各種方式將那些對擬辦展覽會(huì )所展示的產(chǎn)品有需要和感興趣的采購商和其他觀(guān)眾引進(jìn)展覽會(huì )，邀請觀(guān)眾到展會(huì )來(lái)參觀(guān)。觀(guān)眾是展會(huì )成功舉辦不可或缺的重要因素，擁有一定數量和質(zhì)量的觀(guān)眾是一個(gè)展會(huì )成功的重要標志之一。一般來(lái)說(shuō)，"招商比招展更重要"，展會(huì )成功的關(guān)鍵在于招商。
（6）商會(huì )招商
商會(huì )招商是指利用本地以及其他各地的商會(huì )，走訪(fǎng)各地的同鄉商會(huì )、行業(yè)商會(huì )、基層商會(huì )、私企協(xié)會(huì )、臺商協(xié)會(huì )以及代表性企業(yè)，拜訪(fǎng)商會(huì )領(lǐng)導，會(huì )晤企業(yè)界人士，就加強雙方交流合作進(jìn)行深入探討。主動(dòng)請進(jìn)來(lái)，積極邀請來(lái)實(shí)地考察。
（7）上門(mén)招商
上門(mén)招商也可以叫敲門(mén)招商、登門(mén)招商，是一種最直接的招商方式，招商效果顯著(zhù)。它主要是在園區確定招商群體之后，有針對性地有目的地進(jìn)行走訪(fǎng)和溝通，傳達園區的招商信息，進(jìn)行招商。
（8）駐點(diǎn)招商
在目標企業(yè)聚集的地方，園區可以考慮派招商人員駐點(diǎn)招商，設立招商分部，減少招商人員來(lái)回的成本。
（9）中介招商
中介招商是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的投資中介機構，將招商項目推向相關(guān)投資市場(chǎng)，然后通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的嚴格程序，由專(zhuān)業(yè)機構為招商方選擇合適的合作伙伴和投資者。
（10）傳媒招商
傳媒招商主要包括在報紙、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò )、信件等媒體上進(jìn)行招商宣傳，刊登招商項目進(jìn)行項目推介，吸引有投資意向的投資者前來(lái)考察投資。
（11）廣告招商
刊登園區招商廣告是目前大多數園區開(kāi)展招商最常用的一種方法，園區招商廣告多樣化，但是成本相對較高，因此，一定要針對特定的目標企業(yè)和區域選擇相應的廣告方式，以提升宣傳的效果。
（12）網(wǎng)絡(luò )招商
通過(guò)網(wǎng)絡(luò )這一工具，發(fā)布信息、收集信息、整理信息、聯(lián)絡(luò )投資者、服務(wù)投資者，從而讓投資者知道園區，最終達到招引企業(yè)入駐的目的。
（13）以商招商
以商招商借助企業(yè)的信息渠道、商務(wù)渠道、人脈資源，能達到以最小的成本獲取更大的效應。園區可以將廣泛開(kāi)展以商招商工作作為對外開(kāi)放招商的突破口。
（14）委托招商
委托招商是指在重點(diǎn)區域的城市有選擇地聘請有實(shí)力、有資源的企業(yè)家、知名人士、商會(huì )組織和中介服務(wù)機構，以及在園區的外來(lái)投資者和投資企業(yè)中選聘招商代表，簽訂代理合同，委托鼓勵他們幫助聯(lián)系其他投資者來(lái)園區置業(yè)投資。
（15）關(guān)系招商
關(guān)系招商的做法，要利用好政府的關(guān)系和園區投資者的關(guān)系。
（16）優(yōu)惠招商
優(yōu)惠招商是指通過(guò)各種政策上的優(yōu)惠吸引企業(yè)入駐，一般在產(chǎn)業(yè)園區項目初建時(shí)期基本都要依靠政策優(yōu)惠招商，通過(guò)各種戰場(chǎng)上的優(yōu)惠吸引企業(yè)。
第三步：確定產(chǎn)品銷(xiāo)售和招商的傳播概念
第四步：構建產(chǎn)業(yè)園區廣告執行平臺
（2）通過(guò)中介機構傳播：通過(guò)專(zhuān)門(mén)的招商引資平臺投放廣告、捕捉意向客戶(hù)。
（3）私人介紹：私人介紹帶有信任成分，通過(guò)洽談大都能夠進(jìn)入考察階段，成功率較高。
（4）直接聯(lián)系：通過(guò)電話(huà)簿等企業(yè)登記渠道，查詢(xún)到潛在投資者聯(lián)系方式直接發(fā)函或致電。
（2）由國家財政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；
（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
（4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；
（5）直接用于農林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
（6）經(jīng)批準開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5-10年；
（7）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
（1）個(gè)人所有的居住房屋及院落用地；
（2）房產(chǎn)管理部門(mén)在房租調整改革前已租的居民住房用地；
（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地；
（4）民政部門(mén)舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠(chǎng)用地；
（5）集體和個(gè)人開(kāi)辦的各類(lèi)學(xué)校、醫院、托兒所、幼兒園用地。
（2）溝通技巧培訓：接聽(tīng)電話(huà)、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等
（3）招生專(zhuān)業(yè)知識培訓：招商流程、談判技巧、表格填寫(xiě)等
（4）招商要領(lǐng)培訓：招商的戰略步驟、目標分解、企業(yè)定位合同解讀、市場(chǎng)操作方案、常見(jiàn)問(wèn)題的解答與應對等
（2）掌握投資環(huán)境
（3）清楚項目現狀
（4）具備談判所需的策略和藝術(shù)
誰(shuí)主談，誰(shuí)配合，誰(shuí)做顧問(wèn)，各種角色要齊備，事先要有明確的分工。談判人選必須慎重考慮，作為招商談判人員必須注重平時(shí)的學(xué)習和實(shí)戰訓練，不斷提高自己的綜合談判素質(zhì)和能力。
（2）談判材料的準備
招商項目材料的準備。招商項目材料一般包括：環(huán)境材料、招商主體資料、招商項目資料、招商技術(shù)資料、商標與專(zhuān)利資料等。法律文件的準備。
這個(gè)階段主要是參與者介紹對方認識，通過(guò)自我介紹和互相介紹，使參與者互相有一個(gè)大致的了解。
（2）概述階段
概述的目的一方面表達自己的目的和想法，但不能合盤(pán)端出，同時(shí)隱藏著(zhù)摸底對方的意圖。
（3）明示階段
談判雙方一般無(wú)外乎四個(gè)問(wèn)題：自己所求，對方所求，彼此互相所求和外表沒(méi)有表露的內蘊需求。
（4）交鋒階段
交鋒階段是在談判中雙方堅持立場(chǎng)的對抗階段。
（5）妥協(xié)階段
交鋒階段不會(huì )永遠僵持下去，接下來(lái)的是一方的妥協(xié)或雙方的共同妥協(xié)。
（6）協(xié)議階段
經(jīng)過(guò)交鋒和妥協(xié)，雙方認為達到自己的理想，可以簽訂協(xié)議或合同。
（2）準確的語(yǔ)言表達能力
（3）穩定的心理素質(zhì)
第二類(lèi)企業(yè)管理方面的書(shū)
第三類(lèi)金融證券方面的書(shū)
第四類(lèi)科技創(chuàng )新方面的書(shū)
